Vorwurf der Steuerhinterziehung nach § 370 AO – drohende Folgen, wirksame Verteidigungsstrategien und die Bedeutung eines spezialisierten Fachanwalts für Strafrecht
Warum das Entdeckungsrisiko heute so hoch ist
Vermietung galt lange als ein Bereich, in dem die Finanzverwaltung wenig Einblick hatte. Das ist vorbei. Notarinnen und Notare melden jeden Grundstückskaufvertrag an das Finanzamt; aus der Grundsteuerreform liegen flächendeckende Daten zu Eigentum, Wohnflächen und Nutzungsarten vor; Banken melden Kapitalerträge, und über den Kontenabruf nach § 93 Abs. 7 AO lassen sich Konten und Zahlungseingänge ermitteln. Hinzu kommen Kontrollmitteilungen aus Prüfungen bei Handwerksbetrieben und Hausverwaltungen, Auswertungen von Immobilienportalen und – nicht selten – Hinweise von Mietern, Nachbarn oder ehemaligen Lebenspartnern nach einer Auseinandersetzung.
Für die Betroffenen beginnt das Verfahren deshalb meist mit einem Schreiben: einer Bitte um Erläuterung, einer Aufforderung zur Abgabe von Steuererklärungen für zurückliegende Jahre oder gleich der Mitteilung über die Einleitung eines Steuerstrafverfahrens. In gravierenderen Fällen folgen Durchsuchungen von Wohnung und Objekten sowie die Sicherstellung von Mietverträgen, Kontoauszügen und Abrechnungsunterlagen.
Betroffen sind selten professionelle Immobilieninvestoren. Es sind überwiegend Privatleute: Menschen, die eine Einliegerwohnung vermieten, eine geerbte Immobilie halten, eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge erworben haben – und die steuerliche Pflichten unterschätzt oder aus Bequemlichkeit verschoben haben.
Die typischen Vorwürfe
Nicht erklärte Mieteinnahmen. Der Klassiker betrifft bar gezahlte Mieten, untervermietete Wohnungen und geerbte Objekte, die nie in eine Steuererklärung aufgenommen wurden. Erfasst werden dabei nicht nur die Kaltmiete, sondern nach dem Zuflussprinzip auch Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen.
Der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vor, sofern keine Eigennutzung greift. Dieser Punkt wird besonders häufig übersehen – und er wird nahezu sicher entdeckt, weil dem Finanzamt sowohl der Anschaffungs- als auch der Veräußerungsvorgang über die Notarmeldungen bekannt ist. Bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit kommt zusätzlich der gewerbliche Grundstückshandel in Betracht, mit der Folge von Gewerbesteuerpflicht und dem Wegfall der Zehnjahresfrist.
Überhöhte Werbungskosten. Streitanfällig ist vor allem die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb bei Überschreiten der dortigen Grenze nur über die Abschreibung berücksichtigt werden. Hinzu kommen die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, der Ansatz einer verkürzten Nutzungsdauer und – in schwereren Fällen – Rechnungen für Leistungen, die so nicht erbracht wurden.
Vermietung an Angehörige. Liegt die vereinbarte Miete unterhalb der Schwellen des § 21 Abs. 2 EStG, ist der Werbungskostenabzug zu kürzen oder von einer Überschussprognose abhängig. Wird ein Mietverhältnis mit Angehörigen tatsächlich nicht wie unter Fremden durchgeführt – keine Zahlungen, keine Abrechnungen, keine Anpassungen –, steht der Vorwurf eines Scheinmietverhältnisses im Raum.
Weitere Felder. Dazu zählen die Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung und ausgeübter Option nach § 9 UStG, nicht angezeigte Erwerbe von Todes wegen oder Schenkungen nach § 30 ErbStG sowie Auslandsimmobilien, deren Einkünfte auch dann in der Anlage AUS zu erklären sind, wenn das Besteuerungsrecht im Belegenheitsstaat liegt und Deutschland lediglich den Progressionsvorbehalt anwendet.
Der rechtliche Rahmen
Der Strafrahmen des § 370 AO reicht von der Geldstrafe bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe; in besonders schweren Fällen nach § 370 Abs. 3 AO beträgt er sechs Monate bis zehn Jahre. Ein Hinterziehen in großem Ausmaß nimmt der Bundesgerichtshof einheitlich ab 50.000 Euro an (Urteil vom 27.10.2015, Az. 1 StR 373/15). Bei Vermietungssachverhalten wird diese Schwelle selten durch laufende Mieten erreicht, sehr wohl aber durch einen nicht erklärten Veräußerungsgewinn. In solchen Fällen verlängert sich die Verfolgungsverjährung nach § 376 Abs. 1 AO auf fünfzehn Jahre; steuerlich beträgt die Festsetzungsfrist bei Hinterziehung zehn Jahre.
Entscheidend ist die subjektive Seite. Steuerhinterziehung setzt Vorsatz voraus. Wer annahm, geringe Mieten seien nicht zu erklären, wer die Zehnjahresfrist falsch berechnete oder wer glaubte, bei laufenden Verlusten bestehe keine Erklärungspflicht, handelt allenfalls leichtfertig – dann liegt lediglich eine Ordnungswidrigkeit nach § 378 AO vor, die mit einem Bußgeld geahndet wird und keine Vorstrafe nach sich zieht.
Welche Folgen tatsächlich drohen
Neben der Nachzahlung fallen Hinterziehungszinsen nach § 235 AO sowie Nachzahlungszinsen und Säumniszuschläge an. Strafrechtlich reicht das Spektrum von der Einstellung gegen Auflage über den Strafbefehl bis zur Hauptverhandlung.
Für die typische Zielgruppe wiegen die Nebenfolgen oft schwerer als die Strafe selbst. Eine Eintragung im Führungszeugnis kann Bewerbungen und Zuverlässigkeitsprüfungen erschweren; bei Beamtinnen und Beamten, Soldaten und Beschäftigten des öffentlichen Dienstes droht ein Disziplinarverfahren, bei Angehörigen verkammerter Berufe ein berufsrechtliches Verfahren. Jäger und Sportschützen verlieren bei einer Verurteilung ab sechzig Tagessätzen regelmäßig die waffenrechtliche Zuverlässigkeit. Wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, kommen Gewerbeanmeldung, Gewerbesteuer und Kammerbeiträge hinzu.
Verteidigungsstrategien: Wo erfahrene Verteidigung ansetzt
Der wichtigste Ansatz betrifft die Höhe. Die Finanzverwaltung arbeitet zunächst mit den ermittelten Mieteingängen – also mit Bruttobeträgen, die weder Abschreibung noch Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltungskosten, Fahrten zum Objekt oder Kosten der Mietersuche berücksichtigen. Der steuerpflichtige Überschuss liegt regelmäßig weit darunter; bei fremdfinanzierten Objekten ergeben sich häufig sogar Verluste, sodass im Ergebnis keine Steuer verkürzt wurde. Diese vollständige Ermittlung muss die Verteidigung leisten – von Amts wegen geschieht sie nicht.
Der zweite Ansatz betrifft die Einkünfteerzielungsabsicht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung geht die Rechtsprechung typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus, ohne dass es einer Prognoserechnung bedarf. Anders liegt es bei verbilligter Überlassung, bei befristeten Vermietungen und bei erkennbarer Veräußerungsabsicht – dort ist eine Überschussprognose zu erstellen. Ergibt sie keinen Totalüberschuss, liegt steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vor, und es fehlt an steuerbaren Einkünften.
Der dritte Ansatz betrifft das private Veräußerungsgeschäft. Zu prüfen sind der genaue Fristlauf nach den obligatorischen Verträgen, die Voraussetzungen der Eigennutzungsausnahme – auch bei zwischenzeitlicher Nutzung durch Kinder –, die vollständige Erfassung von Anschaffungs- und Veräußerungsnebenkosten, Modernisierungsaufwendungen und der zutreffende Abzug der in Anspruch genommenen Abschreibung. Die vom Finanzamt zunächst angesetzte Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis ist fast nie der steuerpflichtige Gewinn.
Der vierte Ansatz betrifft den Vorsatz. Herauszuarbeiten ist, was der Betroffene zum jeweiligen Zeitpunkt tatsächlich wusste, ob ein Steuerberater eingebunden war, ob frühere Veranlagungen unbeanstandet blieben und ob eine plausible Fehlvorstellung bestand. Führt dies zur Einordnung als Leichtfertigkeit nach § 378 AO, endet das Verfahren mit einem Bußgeld statt mit einer Verurteilung.
Hinzu kommen die Prüfung der Verjährung für jeden Veranlagungszeitraum, die Kontrolle der Datengrundlage – gerade bei Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften und Ehegatten sind Zurechnungsfehler häufig –, die Beschränkung des Verfahrensstoffes nach den §§ 154, 154a StPO und die frühzeitige Verhandlung mit der Bußgeld- und Strafsachenstelle mit dem Ziel einer Einstellung nach § 170 Abs. 2 StPO, § 398 AO oder § 153a StPO. Zentral ist die Verzahnung von Besteuerungs- und Strafverfahren nach § 393 AO: Im Besteuerungsverfahren bestehen Mitwirkungspflichten, im Strafverfahren muss sich niemand selbst belasten. Wer auf ein Schreiben des Finanzamts spontan mit einer ausführlichen Aufstellung antwortet, liefert häufig erst die Grundlage der Anklage.
Berichtigung und Selbstanzeige – solange das Fenster offen ist
Solange die Tat nicht entdeckt ist und keine Prüfungsanordnung oder Verfahrenseinleitung bekanntgegeben wurde, führt die Selbstanzeige nach § 371 AO zur Straffreiheit. Sie setzt die vollständige Nacherklärung aller unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart für mindestens zehn Jahre voraus und scheitert an jedem Sperrgrund des § 371 Abs. 2 AO; ab 25.000 Euro je Tat tritt Straffreiheit nur gegen Zahlung eines Zuschlags nach § 398a AO ein. Davon abzugrenzen ist die schlichte Berichtigungspflicht nach § 153 AO, die kein Verschulden voraussetzt.
Gerade bei Vermietungssachverhalten ist die Abgrenzung wichtig, weil viele Betroffene zwar Einnahmen verschwiegen, zugleich aber erhebliche Werbungskosten nicht geltend gemacht haben. Eine sorgfältig vorbereitete Nacherklärung kann daher zu einem deutlich geringeren Nachzahlungsbetrag führen, als die Betroffenen befürchten. Eine unvollständige oder verspätete Selbstanzeige ist dagegen kein Schutz, sondern ein Geständnis – sie gehört ausschließlich in anwaltlich vorbereitete Hände.
Rechtsanwalt Andreas Junge – bundesweite Verteidigung im Steuerstrafrecht
Rechtsanwalt Andreas Junge ist Fachanwalt für Strafrecht. Diesen Titel erhält nur, wer gegenüber der Rechtsanwaltskammer besondere theoretische Kenntnisse und eine erhebliche Zahl persönlich bearbeiteter Strafverfahren nachweist und sich fortlaufend spezialisiert fortbildet. Er verteidigt bundesweit private Vermieterinnen und Vermieter, Erbengemeinschaften, Eigentümer einzelner Anlageobjekte sowie Inhaber größerer Immobilienbestände gegen den Vorwurf der Steuerhinterziehung.
Kennzeichnend für seine Arbeitsweise ist ein früher, aktiver und akribisch vorbereiteter Verteidigungsansatz. Bereits im Ermittlungsverfahren nimmt er umfassend Akteneinsicht, prüft die Datengrundlage und die Zurechnung, rechnet die tatsächlichen Einkünfte unter vollständiger Berücksichtigung der Werbungskosten nach und hinterfragt die Berechnung eines angenommenen Veräußerungsgewinns. Dabei sucht er frühzeitig das sachliche Gespräch mit Finanzamt und Bußgeld- und Strafsachenstelle – zu einem Zeitpunkt, zu dem der Verfahrensausgang noch offen und damit gestaltbar ist. Er weiß, dass hinter diesen Verfahren meist keine Wirtschaftskriminellen stehen, sondern Privatleute, die ihre Erklärungspflichten unterschätzt haben.
Rechtsanwalt Andreas Junge verteidigt in diesem Bereich seit Jahren bundesweit mit großem Erfolg; eine Vielzahl der von ihm betreuten Verfahren konnte ohne Anklageerhebung, durch Einstellung oder durch Überleitung in ein bloßes Bußgeldverfahren beendet werden. Eine Garantie für den Ausgang künftiger Verfahren lässt sich daraus, wie stets im Strafrecht, nicht ableiten, da jeder Fall eigenständig zu bewerten ist. Mandantinnen und Mandanten schätzen die Verbindung aus fachlicher Tiefe, absoluter Diskretion und einer klaren, verständlichen Kommunikation.
Handeln Sie sofort – der Zeitpunkt entscheidet
In diesen Verfahren fällt die Vorentscheidung mit dem ersten Schreiben. Wenn das Finanzamt Erläuterungen zu Ihren Mieteinnahmen oder zu einem Immobilienverkauf verlangt, Steuererklärungen für zurückliegende Jahre anfordert oder Ihnen die Einleitung eines Steuerstrafverfahrens mitgeteilt hat, sollten Sie keine Zeit verlieren.
Antworten Sie nicht im Alleingang, geben Sie keine Erklärungen zur Sache ab und reichen Sie keine Unterlagen ohne Prüfung nach – und nehmen Sie umgehend Kontakt zu Rechtsanwalt Andreas Junge, Fachanwalt für Strafrecht, auf. In einem vertraulichen Erstgespräch werden Ihre Situation eingeschätzt, das tatsächliche Risiko bewertet und eine konkrete Strategie entwickelt – bundesweit, diskret und mit der Erfahrung aus zahlreichen erfolgreich beendeten Verfahren.