Ein Steuerstrafverfahren wegen falscher Angaben bei den Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen trifft viele Vermieter völlig unvorbereitet. Was zunächst wie ein steuerlicher Korrekturfall wirkt, kann sehr schnell als Steuerhinterziehung nach § 370 AO bewertet werden. Das Thema ist alles andere als theoretisch: Das Bundesfinanzministerium meldete für 2024 bundesweit 50.018 erledigte Strafverfahren wegen Steuerstraftaten, 34.247 erledigte Fälle der Steuerfahndung und festgestellte Mehrsteuern von rund 2,6 Milliarden Euro. Steuerstrafrecht ist damit kein Randbereich, sondern harte Realität.
Warum Vermieter von Ferienwohnungen heute viel schneller auffallen als früher
Für Vermieter von Ferienwohnungen hat sich die Entdeckungswahrscheinlichkeit in den letzten Jahren deutlich erhöht. Das Bundeszentralamt für Steuern weist zu den Meldepflichten digitaler Plattformbetreiber nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG/DAC7) ausdrücklich darauf hin, dass digitale Plattformen Informationen über registrierte Anbieter und deren erzielte Vergütungen sammeln und an das BZSt melden müssen. Auf den Plattformen können Anbieter ausdrücklich auch Ferienwohnungen vermieten. In den veröffentlichten Verfahrensinformationen heißt es zudem, dass unter anderem Name, Anschrift, Steueridentifikationsnummer, die je Quartal erzielten Vergütungen sowie einbehaltene oder berechnete Gebühren, Provisionen oder Steuern gemeldet werden. Wer also meint, Einnahmen aus Airbnb, Booking.com oder ähnlichen Plattformen ließen sich dauerhaft „unter dem Radar“ halten, lebt steuerlich in einer vergangenen Zeit.
Was bei Ferienwohnungen steuerlich überhaupt erklärt werden muss
Rechtlich beginnt alles mit § 21 EStG. Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Genau deshalb müssen die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen vollständig und richtig in der Einkommensteuererklärung erklärt werden. Das gilt unabhängig davon, ob die Vermietung über eine Plattform, über eine Vermittlungsagentur oder unmittelbar an Gäste erfolgt.
Besonders heikel ist bei Ferienwohnungen die Frage der Eigennutzung. Die Einkommensteuer-Hinweise des Bundesfinanzministeriums stellen ausdrücklich klar, dass den Steuerpflichtigen die Feststellungslast dafür trifft, dass eine Ferienwohnung ausschließlich vermietet wird. Als Beispiel für eine ausschließlich fremde Vermietung nennt die Finanzverwaltung etwa die Konstellation, dass die Vermietungsentscheidung einem nicht nahestehenden Vermittler übertragen wurde und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen ist. Wer also gegenüber dem Finanzamt verschweigt, dass die Wohnung teilweise selbst genutzt wurde, oder die private Nutzung kleiner darstellt, als sie war, verschiebt nicht nur Werbungskosten und Verluste – er schafft häufig den Kern eines späteren Strafvorwurfs.
Welche falschen Angaben in der Praxis besonders gefährlich sind
In der Praxis geht es nicht nur um das völlige Verschweigen von Einnahmen. Besonders gefährlich sind auch zu niedrig erklärte Vermietungserlöse, das bewusste Weglassen einzelner Plattformzahlungen, falsche Angaben zu Reinigungs-, Service- oder Zusatzentgelten, unzutreffende Angaben zur Belegung und vor allem die unrichtige Darstellung von Eigennutzung und Leerstand. Gerade weil die Plattformen nach DAC7/PStTG nicht nur Vergütungen, sondern auch Gebühren und Provisionsdaten an das BZSt melden, lassen sich viele Unstimmigkeiten heute wesentlich leichter nachvollziehen als früher.
Wann aus der Steuererklärung ein Steuerstrafverfahren wird
Der maßgebliche Straftatbestand ist § 370 AO. Danach macht sich strafbar, wer den Finanzbehörden über steuerlich erhebliche Tatsachen unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder sie pflichtwidrig in Unkenntnis lässt und dadurch Steuern verkürzt oder ungerechtfertigte Steuervorteile erlangt. Der Grundstrafrahmen reicht bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe oder Geldstrafe. Gerade bei Ferienwohnungen betrifft das typischerweise nicht erklärte Mieteinnahmen, zu hohe Werbungskosten, falsch behandelte Plattformerlöse oder unzutreffende Angaben über die tatsächliche Nutzung der Wohnung.
Wichtig ist aber auch die andere Seite: Nicht jede fehlerhafte Erklärung ist automatisch eine vorsätzliche Steuerhinterziehung. Wenn die Finanzbehörden nur von Leichtfertigkeit ausgehen, kommt auch § 378 AO in Betracht. Diese Vorschrift erfasst die leichtfertige Steuerverkürzung als Ordnungswidrigkeit und sieht eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro vor. Genau deshalb ist die präzise Trennung zwischen einfachem Fehler, Leichtfertigkeit und Vorsatz in Ferienwohnungsfällen oft der erste große Verteidigungshebel.
Warum die Sache schnell ernst wird
Die Strafandrohung ist nur ein Teil des Problems. Der Bundesgerichtshof hat schon vor Jahren klargestellt, dass bei Steuerhinterziehung ein „großes Ausmaß“ regelmäßig bereits dann vorliegt, wenn der Steuerschaden über 50.000 Euro liegt. Bei mehreren Jahren, mehreren Wohnungen oder hoher Auslastung kann diese Schwelle bei nicht erklärten Ferienwohnungseinnahmen schneller erreicht sein, als viele Vermieter glauben. Dann rückt nicht mehr die Geldstrafe, sondern sehr schnell die Freiheitsstrafe in den Mittelpunkt der Diskussion.
Hinzu kommen die typischen Ermittlungsmaßnahmen. Wenn ein Anfangsverdacht besteht, kann nach § 102 StPO eine Durchsuchung angeordnet werden. In Ferienwohnungsfällen betrifft das regelmäßig nicht nur Steuerunterlagen, sondern auch Handys, Buchungsportale, E-Mails, Kalender, Gastkommunikation, Kontounterlagen und digitale Plattformzugänge. Viele Betroffene unterschätzen genau diese Eingriffsintensität, bis plötzlich Haus, Laptop und Buchungsdaten im Fokus der Ermittler stehen.
Berichtigung und Selbstanzeige: Jetzt kommt es auf jede Stunde an
Wer erkennt, dass frühere Angaben zu Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung falsch oder unvollständig waren, muss § 153 AO im Blick haben. Die Vorschrift verpflichtet dazu, solche Fehler unverzüglich anzuzeigen und richtigzustellen, wenn es dadurch zu einer Steuerverkürzung gekommen ist oder kommen kann. Daneben bleibt § 371 AO mit der Selbstanzeige bei Steuerhinterziehung hochrelevant. Dort ist ausdrücklich geregelt, dass unrichtige Angaben vollständig berichtigt, unvollständige Angaben ergänzt oder unterlassene Angaben nachgeholt werden müssen. Genau hier ist aber größte Vorsicht geboten: Eine schlecht vorbereitete „Nachmeldung“ kann mehr schaden als nützen, wenn Sperrgründe oder Unvollständigkeiten übersehen werden.
Der häufigste Fehler nach dem ersten Schreiben vom Finanzamt
Viele Vermieter reagieren auf erste Rückfragen des Finanzamts mit hektischen Erklärungen, unkoordinierten Unterlagen oder vorschnellen Korrekturen. Genau das ist gefährlich. § 393 AO macht ausdrücklich klar, dass sich die Rechte und Pflichten im Besteuerungsverfahren und im Strafverfahren nach den jeweils geltenden Vorschriften richten. Praktisch bedeutet das: Wer glaubt, er müsse jeden steuerlichen Verdacht sofort umfassend „wegkommunizieren“, belastet sich im schlimmsten Fall selbst. Gute Strafverteidigung trennt von Anfang an zwischen steuerlicher Schadensbegrenzung und strafprozessualem Selbstschutz.
Warum viele Verfahren besser verteidigbar sind, als sie am Anfang wirken
So belastend ein Steuerstrafverfahren wegen Ferienwohnungen ist, so wichtig ist die Gegenperspektive: Nicht jede Unstimmigkeit bei Plattformdaten, Eigennutzung oder Werbungskosten trägt am Ende eine Verurteilung. Gerade in Ferienwohnungsfällen hängen viele Vorwürfe an Detailfragen: Welche Einnahmen hat die Plattform tatsächlich gemeldet? Welche Gebühren wurden einbehalten? Wie war die Wohnung vertraglich disponiert? Gab es Eigennutzung oder nur vergebliche Eigennutzungsoptionen? War die Erklärung objektiv falsch oder nur steuerlich missverständlich? Genau an dieser Stelle entscheidet sich oft, ob aus einem Verdacht eine Anklage wird – oder eben nicht. Reichen die Ermittlungen nicht aus, muss die Staatsanwaltschaft das Verfahren nach § 170 Abs. 2 StPO einstellen.
Warum Rechtsanwalt Andreas Junge in solchen Verfahren besonders überzeugt
Rechtsanwalt Andreas Junge ist Fachanwalt für Strafrecht und seit 2006 als Rechtsanwalt tätig; den Fachanwaltstitel führt er seit 2008. Er verteidigt bundesweit im Wirtschafts- und Steuerstrafrecht. Für genau diese Konstellation ist besonders wichtig, dass er sich auch mit Steuerstrafverfahren gegen Vermieter befasst und auf die Verteidigung in komplexen Verfahren rund um Mieteinnahmen, Plattformumsätze und Vermögensstrukturen ausgerichtet ist.
Hinzu kommt seine klare strategische Ausrichtung: Andreas Junge analysiert Steuerstrafverfahren früh, sorgfältig und mit dem Fokus, Vorwürfe einzugrenzen und das Verfahren – wenn möglich – schon im Ermittlungsstadium in die richtige Richtung zu lenken. Besonders hervorzuheben ist, dass überdurchschnittlich viele der von ihm betreuten Verfahren eingestellt werden. Gerade bei Ferienwohnungsfällen, bei denen Plattformdaten, Eigennutzung, Werbungskosten und steuerliche Wertungen ineinandergreifen, ist genau diese Erfahrung von enormem Wert.
Fazit: Bei Ferienwohnungen zählt keine Panik, sondern sofortige Strategie
Ein Steuerstrafverfahren wegen falscher Angaben bei den Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen ist keine bloße Steuerkorrektur. Es kann um § 370 AO, Plattformmeldungen nach DAC7/PStTG, Durchsuchung, hohe Nachzahlungen und im schlimmsten Fall um eine Freiheitsstrafe gehen. Gleichzeitig sind viele dieser Verfahren besser verteidigbar, als sie im ersten Moment wirken – wenn früh, aktenbasiert und strategisch gehandelt wird. Wer als Vermieter von Ferienwohnungen Post vom Finanzamt, von der Bußgeld- und Strafsachenstelle, der Steuerfahndung oder der Staatsanwaltschaft erhält, sollte deshalb keine spontane Stellungnahme abgeben, sondern sofort professionelle Strafverteidigung organisieren. Für Betroffene in Kiel, Schleswig-Holstein und bundesweit ist Rechtsanwalt Andreas Junge dafür eine besonders starke Wahl.
Häufige Fragen zu Steuerstrafverfahren wegen Ferienwohnungen
Muss ich Einnahmen aus Airbnb oder Booking.com wirklich vollständig erklären?
Ja. Plattformen melden nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz dem BZSt nicht nur Anbieterangaben wie Name, Anschrift und Steuer-ID, sondern auch die je Quartal erzielten Vergütungen sowie einbehaltene Gebühren und Provisionen.
Ist jede falsche Angabe automatisch Steuerhinterziehung?
Nein. Neben der vorsätzlichen Steuerhinterziehung nach § 370 AO gibt es auch die leichtfertige Steuerverkürzung nach § 378 AO. Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab.
Spielt die Eigennutzung meiner Ferienwohnung eine Rolle?
Ja, und zwar eine große. Die Einkommensteuer-Hinweise stellen ausdrücklich klar, dass der Steuerpflichtige die Feststellungslast dafür trägt, dass ausschließlich Vermietung vorliegt; eine vertraglich ausgeschlossene Eigennutzung ist dabei ein starkes Indiz.
Was ist der wichtigste erste Schritt, wenn schon ein Verdacht im Raum steht?
Keine spontane Einlassung. Erst muss die Lage steuerlich und strafrechtlich sauber analysiert werden. §§ 153 AO, 371 AO und 393 AO zeigen bereits, wie sensibel gerade Berichtigung, Selbstanzeige und die Trennung von Steuer- und Strafverfahren sind.