Vorwurf der Steuerhinterziehung nach § 370 AO – drohende Folgen, wirksame Verteidigungsstrategien und die Bedeutung eines spezialisierten Fachanwalts für Strafrecht
Warum Vermieter jetzt Post vom Finanzamt bekommen
Die Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen lief über Jahre weitgehend unbeobachtet. Das ist vorbei. Seit dem 1. Januar 2023 verpflichtet das Plattformen-Steuertransparenzgesetz, mit dem Deutschland die europäische Richtlinie DAC7 umgesetzt hat, die Betreiber digitaler Plattformen zur jährlichen Meldung ihrer Anbieter an das Bundeszentralamt für Steuern. Betroffen sind Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt, Traum-Ferienwohnungen und vergleichbare Portale. Von dort gelangen die Daten an das zuständige Finanzamt.
Ein Punkt wird dabei regelmäßig verkannt: Die Bagatellregelung, die bei weniger als dreißig Verkäufen und höchstens 2.000 Euro Umsatz greift, gilt nur für den Verkauf von Waren. Für die Vermietung unbeweglichen Vermögens existiert keine solche Untergrenze – gemeldet wird jeder Anbieter. Übermittelt werden Name, Anschrift, Geburtsdatum, Steueridentifikationsnummer, Bankverbindung, die Anschrift des Objekts sowie die quartalsweisen Vergütungen und die Zahl der Vermietungstage.
Hinzu kommt, dass deutsche Finanzbehörden bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes über internationale Amtshilfeersuchen umfangreiche Datenbestände von Vermietungsplattformen erhalten haben. Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 existiert überdies eine eigene Anlage V-FeWo für Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen und kurzfristiger Vermietung – ein deutliches Signal, wie genau die Finanzverwaltung diesen Bereich inzwischen betrachtet.
Die Folge sind Schreiben, die von der freundlichen Bitte um Erläuterung über die Aufforderung zur Abgabe von Steuererklärungen für zurückliegende Jahre bis zur Einleitung eines Steuerstrafverfahrens reichen.
Wann Vermietungseinnahmen steuerpflichtig sind
Die private Vermietung eines Ferienhauses führt regelmäßig zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie sind unabhängig von ihrer Höhe zu erklären; ob am Ende Steuern anfallen, hängt vom Gesamteinkommen ab.
Die verbreitete Annahme, Einnahmen bis 520 Euro jährlich blieben ohnehin steuerfrei, trifft in diesem Zusammenhang nicht zu. Diese Vereinfachungsregelung der Einkommensteuer-Richtlinien betrifft ausschließlich die vorübergehende Untervermietung von Teilen einer selbst genutzten Wohnung – nicht die Vermietung eines Ferienhauses oder einer separaten Ferienwohnung.
Kommen zur bloßen Überlassung der Räume weitere Leistungen hinzu – Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Frühstück, Rezeptions- oder Concierge-Angebote, ein häufiger Gästewechsel oder eine hotelmäßige Organisation –, kann die Tätigkeit als Gewerbebetrieb nach § 15 EStG einzuordnen sein. Dann tritt neben die Einkommensteuer die Gewerbesteuer, für die allerdings ein Freibetrag von 24.500 Euro gilt.
Umsatzsteuerlich ist die kurzfristige Beherbergung steuerpflichtig und unterliegt dem ermäßigten Steuersatz, während Nebenleistungen wie Frühstück oder Stellplätze regelmäßig dem Regelsteuersatz unterliegen. Solange die Grenzen der Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG eingehalten werden, entfällt die Umsatzsteuer.
Schließlich sind kommunale Abgaben zu beachten – Kurtaxe, Fremdenverkehrs- oder Bettensteuer – sowie in vielen Städten Zweckentfremdungsverbote, deren Missachtung eigenständig bußgeldbewehrt ist.
Die unterschätzte Gegenfrage: Liebhaberei und Überschussprognose
Ein Aspekt, der in Ermittlungsverfahren fast immer zugunsten der Betroffenen übersehen wird, ist die Einkünfteerzielungsabsicht. Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, unterstellt der Bundesfinanzhof die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend, ohne dass es einer Prognoserechnung bedarf – vorausgesetzt, die tatsächlichen Vermietungstage unterschreiten die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich (Urteil vom 26.10.2004, Az. IX R 57/02). Behält sich der Eigentümer dagegen eine Selbstnutzung vor, ist eine Überschussprognose über einen Zeitraum von dreißig Jahren zu erstellen (Urteil vom 06.11.2001, Az. IX R 97/00).
Diese Rechtsprechung wirkt in beide Richtungen. Ergibt die Prognose keinen Totalüberschuss, liegt steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vor – dann gibt es keine steuerpflichtigen Einkünfte und folglich auch keine Steuerverkürzung. Gerade bei fremdfinanzierten Objekten mit hoher Abschreibung, Zinsaufwand und Instandhaltungskosten ist das keineswegs fernliegend.
Das Ferienhaus im Ausland
Viele Verfahren betreffen Immobilien in Spanien, Italien, Frankreich, Österreich oder Kroatien. Hier gilt: Nach den Doppelbesteuerungsabkommen darf regelmäßig der Belegenheitsstaat besteuern; Deutschland stellt die Einkünfte frei, berücksichtigt sie aber beim Progressionsvorbehalt.
Daraus folgt ein häufiges Missverständnis. Dass im Ergebnis kaum deutsche Steuer anfällt, bedeutet nicht, dass die Einkünfte nicht zu erklären wären. Sie gehören in die Anlage AUS. Wer sie verschweigt, verkürzt Steuern – wenn auch in geringerer Höhe – und verwirklicht den objektiven Tatbestand des § 370 AO. Zugleich erfährt die deutsche Finanzverwaltung von solchen Objekten heute über den automatischen Informationsaustausch, über zwischenstaatliche Amtshilfe und über die Meldungen der Plattformen.
Wann daraus ein Steuerstrafverfahren wird
Der Strafrahmen des § 370 AO reicht von der Geldstrafe bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe; in besonders schweren Fällen nach § 370 Abs. 3 AO beträgt er sechs Monate bis zehn Jahre, wobei der Bundesgerichtshof ein Hinterziehen in großem Ausmaß einheitlich ab 50.000 Euro annimmt (Urteil vom 27.10.2015, Az. 1 StR 373/15). Bei mehreren Objekten und über mehrere Jahre hinweg werden solche Beträge durchaus erreicht.
Entscheidend ist jedoch die subjektive Seite. Steuerhinterziehung setzt Vorsatz voraus. Wer davon ausging, die Einnahmen seien wegen des Auslandsbezugs, wegen geringer Höhe oder wegen laufender Verluste nicht zu erklären, handelt allenfalls leichtfertig – dann liegt lediglich eine Ordnungswidrigkeit nach § 378 AO vor, die mit einem Bußgeld geahndet wird und keine Vorstrafe nach sich zieht.
Welche Folgen tatsächlich drohen
Neben der Nachzahlung von Einkommensteuer, gegebenenfalls Umsatz- und Gewerbesteuer fallen Hinterziehungszinsen nach § 235 AO sowie Säumniszuschläge an. Die steuerliche Festsetzungsfrist beträgt bei Hinterziehung zehn Jahre; strafrechtlich verjährt die einfache Steuerhinterziehung nach fünf, in besonders schweren Fällen nach fünfzehn Jahren.
Für viele Betroffene wiegen die Nebenfolgen schwerer als die Strafe selbst: die Eintragung im Führungszeugnis mit Auswirkungen auf Bewerbungen und Zuverlässigkeitsprüfungen, bei Beamtinnen und Beamten, Soldaten und Beschäftigten des öffentlichen Dienstes ein Disziplinarverfahren, bei Angehörigen verkammerter Berufe berufsrechtliche Konsequenzen. Hinzu treten die nachträgliche Gewerbeanmeldung, Kammerbeiträge sowie Bußgeldverfahren wegen Zweckentfremdung, die von der Kommune unabhängig geführt werden.
Verteidigungsstrategien: Wo erfahrene Verteidigung ansetzt
Der wichtigste Ansatz betrifft die Höhe. Die Finanzverwaltung arbeitet zunächst mit den gemeldeten Bruttovergütungen – also mit Beträgen, die weder Plattform- und Zahlungsdienstleistergebühren noch Reinigung, Wäsche, Energie, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld, Instandhaltung, Möblierung, Fahrtkosten zum Objekt, Schuldzinsen und die Gebäudeabschreibung berücksichtigen. Der steuerpflichtige Überschuss liegt regelmäßig um ein Vielfaches darunter, in vielen Fällen ergibt sich sogar ein Verlust. Bei gemischter Nutzung ist eine sachgerechte Aufteilung zwischen Selbstnutzung und Vermietung vorzunehmen. Jede Reduzierung wirkt unmittelbar auf Strafrahmen, Verjährung und Bewährungsfrage.
Der zweite Ansatz betrifft die Einkünfteerzielungsabsicht. Ergibt eine Prognoserechnung über den maßgeblichen Zeitraum keinen Totalüberschuss, fehlt es an steuerbaren Einkünften – und damit an einer Steuerverkürzung. Dieser Einwand ist im Ermittlungsverfahren mit einer belastbaren Berechnung zu unterlegen; er wird von Amts wegen praktisch nie geprüft.
Der dritte Ansatz betrifft den Vorsatz. Herauszuarbeiten ist, was der Betroffene zum jeweiligen Zeitpunkt wusste und woran er sich orientiert hat: Auskünfte des Steuerberaters, Informationen der Plattform, die Besteuerung im Belegenheitsstaat, die Annahme fehlender Gewinnerzielung. Führt dies zur Einordnung als Leichtfertigkeit nach § 378 AO, endet das Verfahren mit einem Bußgeld statt mit einer Verurteilung.
Hinzu kommen die Prüfung der Verjährung für jeden Veranlagungszeitraum, die Kontrolle der Datengrundlage – Plattformmeldungen sind nicht immer vollständig oder zutreffend zugeordnet, insbesondere bei mehreren Eigentümern, Erbengemeinschaften oder zwischengeschalteten Verwaltern –, die Beschränkung des Verfahrensstoffes nach den §§ 154, 154a StPO sowie die frühzeitige Verhandlung mit der Bußgeld- und Strafsachenstelle mit dem Ziel einer Einstellung nach § 170 Abs. 2 StPO, § 398 AO oder § 153a StPO. Zentral ist die Verzahnung von Besteuerungs- und Strafverfahren nach § 393 AO: Im Besteuerungsverfahren bestehen Mitwirkungspflichten, im Strafverfahren muss sich niemand selbst belasten. Wer auf ein Schreiben des Finanzamts unbedacht mit einer ausführlichen Schilderung antwortet, liefert häufig erst die Grundlage der späteren Anklage.
Berichtigung und Selbstanzeige – solange noch Zeit ist
Solange die Tat nicht entdeckt ist und keine Prüfungsanordnung oder Verfahrenseinleitung bekanntgegeben wurde, führt die Selbstanzeige nach § 371 AO zur Straffreiheit. Sie erfordert die vollständige Nacherklärung aller unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart für mindestens zehn Jahre und scheitert an jedem Sperrgrund des § 371 Abs. 2 AO; ab 25.000 Euro je Tat tritt Straffreiheit nur gegen Zahlung eines Zuschlags nach § 398a AO ein. Davon abzugrenzen ist die schlichte Berichtigungspflicht nach § 153 AO.
Der Zeitpunkt ist entscheidend: Sobald die Plattformmeldung vorliegt und ausgewertet wurde, kann die Tat als entdeckt gelten. Eine unvollständige oder verspätete Selbstanzeige ist dann kein Schutz, sondern ein Geständnis. Sie gehört deshalb ausschließlich in anwaltlich vorbereitete Hände.
Rechtsanwalt Andreas Junge – bundesweite Verteidigung im Steuerstrafrecht
Rechtsanwalt Andreas Junge ist Fachanwalt für Strafrecht. Diesen Titel erhält nur, wer gegenüber der Rechtsanwaltskammer besondere theoretische Kenntnisse und eine erhebliche Zahl persönlich bearbeiteter Strafverfahren nachweist und sich fortlaufend spezialisiert fortbildet. Er verteidigt bundesweit Eigentümer von Ferienhäusern und Ferienwohnungen im In- und Ausland, private Kurzzeitvermieter sowie gewerbliche Anbieter, die sich nach einer Plattformmeldung dem Vorwurf der Steuerhinterziehung ausgesetzt sehen.
Kennzeichnend für seine Arbeitsweise ist ein früher, aktiver und akribisch vorbereiteter Verteidigungsansatz. Bereits im Ermittlungsverfahren nimmt er umfassend Akteneinsicht, prüft die gemeldeten Daten auf ihre Belastbarkeit, rechnet die tatsächlichen Ergebnisse nach, statt Bruttovergütungen als Einkünfte hinzunehmen, und prüft die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht. Dabei sucht er frühzeitig das sachliche Gespräch mit Finanzamt und Bußgeld- und Strafsachenstelle – zu einem Zeitpunkt, zu dem der Verfahrensausgang noch offen und damit gestaltbar ist. Er weiß, dass hinter diesen Verfahren meist keine Wirtschaftskriminellen stehen, sondern Eigentümer, die ihre Erklärungspflichten unterschätzt haben.
Rechtsanwalt Andreas Junge verteidigt in diesem Bereich seit Jahren bundesweit mit großem Erfolg; eine Vielzahl der von ihm betreuten Verfahren konnte ohne Anklageerhebung, durch Einstellung oder durch Überleitung in ein bloßes Bußgeldverfahren beendet werden. Eine Garantie für den Ausgang künftiger Verfahren lässt sich daraus, wie stets im Strafrecht, nicht ableiten, da jeder Fall eigenständig zu bewerten ist. Mandantinnen und Mandanten schätzen die Verbindung aus fachlicher Tiefe, absoluter Diskretion und einer klaren, verständlichen Kommunikation.
Handeln Sie sofort – der Zeitpunkt entscheidet
In diesen Verfahren fällt die Vorentscheidung mit dem ersten Schreiben. Wenn das Finanzamt Erläuterungen zu Ihren Vermietungseinnahmen verlangt, Steuererklärungen für zurückliegende Jahre anfordert oder Ihnen die Einleitung eines Steuerstrafverfahrens mitgeteilt hat, sollten Sie keine Zeit verlieren.
Antworten Sie nicht im Alleingang, geben Sie keine Erklärungen zur Sache ab und reichen Sie keine Unterlagen ohne Prüfung nach – und nehmen Sie umgehend Kontakt zu Rechtsanwalt Andreas Junge, Fachanwalt für Strafrecht, auf. In einem vertraulichen Erstgespräch werden Ihre Situation eingeschätzt, das tatsächliche Risiko bewertet und eine konkrete Strategie entwickelt – bundesweit, diskret und mit der Erfahrung aus zahlreichen erfolgreich beendeten Verfahren.