Vorwurf der Steuerhinterziehung nach § 370 AO – drohende Folgen, wirksame Verteidigungsstrategien und die Bedeutung eines spezialisierten Fachanwalts für Strafrecht
Warum das Entdeckungsrisiko in dieser Branche besonders hoch ist
Immobilienmaklerinnen und -makler unterschätzen häufig, wie transparent ihre Geschäfte für die Finanzverwaltung sind. Jeder Grundstückskaufvertrag wird von der Notarin oder dem Notar an das Finanzamt gemeldet – und in nahezu jedem Kaufvertrag findet sich eine Maklerklausel, die den Vermittler benennt und die Provision der Höhe nach ausweist. Damit liegt der Finanzverwaltung ein Abgleichsmaßstab vor, der keinerlei Ermittlungsaufwand erfordert: Provisionen aus beurkundeten Verträgen lassen sich unmittelbar mit den erklärten Betriebseinnahmen vergleichen.
Hinzu kommen weitere Erkenntnisquellen: Kontrollmitteilungen aus Betriebsprüfungen bei Bauträgern, Projektentwicklern und Verkäufern, Auswertungen von Exposés und Inseraten, Daten der Grunderwerbsteuerstellen, der Kontenabruf nach § 93 Abs. 7 AO sowie Hinweise unzufriedener Kunden oder ehemaliger Mitarbeiter.
Für die Betroffenen beginnt das Verfahren deshalb meist mit einer Betriebsprüfung oder einem Auskunftsersuchen. Weichen die Feststellungen erheblich ab, wird der Vorgang an die Bußgeld- und Strafsachenstelle abgegeben; in schwereren Fällen folgen Durchsuchungen von Büro und Wohnung mit Sicherstellung von Maklerverträgen, Abrechnungen, Provisionsvereinbarungen und E-Mail-Verkehr.
Die typischen Vorwürfe
Nicht erklärte Provisionen. Der häufigste Vorwurf betrifft Teile der Vergütung, die außerhalb der beurkundeten Vereinbarung geflossen sind – bar vereinnahmte Beträge, als Beratungs- oder Serviceleistung deklarierte Zusatzhonorare, einbehaltene Reservierungsgebühren oder Provisionsanteile, die über Dritte abgerechnet wurden. Da die Provision als Betriebseinnahme im Zeitpunkt des Zuflusses zu erfassen ist, sind auch Vorschüsse und Teilzahlungen betroffen.
Tippgeber- und Weiterleitungsprovisionen. Zahlungen an Hinweisgeber, Kooperationspartner und Gemeinschaftsmakler sind Betriebsausgaben – vorausgesetzt, der Empfänger ist benennbar. Nach § 160 AO kann das Finanzamt die Benennung verlangen und den Abzug versagen, wenn sie unterbleibt. Wo stattdessen Rechnungen von Gesellschaften vorgelegt werden, die keine Leistung erbracht haben, steht zusätzlich der Vorwurf der Urkundendelikte und der Versagung des Vorsteuerabzugs im Raum.
Doppeltätigkeit und Umgehungskonstruktionen. Seit der Neuregelung zur Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist die Aufteilung der Courtage gesetzlich vorgegeben. Werden die Vorgaben durch zusätzliche Beratungs-, Bewertungs- oder Serviceverträge umgangen, hat das nicht nur zivilrechtliche Folgen – die entsprechenden Einnahmen sind steuerlich zu erfassen, und die Konstruktion selbst kann strafrechtlich Bedeutung gewinnen.
Umsatzsteuer. Streitanfällig sind der Leistungsort bei Grundstücksbezug, insbesondere bei der Vermittlung von Auslandsimmobilien, sowie die Abgrenzung zwischen umsatzsteuerpflichtiger Maklerleistung und steuerfreier Vermittlung von Finanzierungen oder Versicherungen mit der daraus folgenden Vorsteueraufteilung nach § 15 Abs. 4 UStG.
Eigengeschäfte. Erwirbt der Makler selbst Objekte und veräußert sie weiter, liegt regelmäßig gewerblicher Grundstückshandel vor. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG hilft dann nicht; die Gewinne unterliegen zusätzlich der Gewerbesteuer.
Gesellschaftsstrukturen. Bei Makler-GmbHs sind privat veranlasste Aufwendungen – Fahrzeuge, Reisen, Bewirtung, Wohnungsausstattung – ein Dauerthema und werden als verdeckte Gewinnausschüttung behandelt.
Geldwäscherechtliche Pflichten. Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz mit Identifizierungs-, Aufzeichnungs- und Meldepflichten. Seit 2023 besteht zudem ein Barzahlungsverbot beim Immobilienerwerb. Verstöße führen zu eigenständigen Verfahren und liefern häufig den Anstoß für die steuerliche Prüfung.
Der rechtliche Rahmen
Der Strafrahmen des § 370 AO reicht von der Geldstrafe bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe; in besonders schweren Fällen nach § 370 Abs. 3 AO beträgt er sechs Monate bis zehn Jahre. Ein Hinterziehen in großem Ausmaß nimmt der Bundesgerichtshof einheitlich ab 50.000 Euro an (Urteil vom 27.10.2015, Az. 1 StR 373/15). Angesichts der Provisionshöhen im Immobilienbereich kann diese Schwelle bereits durch wenige nicht erklärte Vermittlungen überschritten werden; in diesen Fällen verlängert sich die Verfolgungsverjährung nach § 376 Abs. 1 AO auf fünfzehn Jahre. Bei sechsstelligen Beträgen kommt eine Geldstrafe nur noch ausnahmsweise in Betracht, ab einer Million Euro ist eine Freiheitsstrafe regelmäßig nicht mehr zur Bewährung auszusetzen, sofern keine besonders gewichtigen Milderungsgründe vorliegen (BGH, Urteil vom 02.12.2008, Az. 1 StR 416/08).
Liegt kein Vorsatz, sondern lediglich Leichtfertigkeit vor, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit nach § 378 AO – mit erheblich anderen Folgen für die berufliche Zukunft.
Welche Folgen tatsächlich drohen
Neben Nachzahlung, Hinterziehungszinsen nach § 235 AO, Säumniszuschlägen, der persönlichen Haftung nach den §§ 69, 71 AO und der Vermögensabschöpfung nach den §§ 73 ff. StGB steht für diese Branche eine Folge im Vordergrund, die alles andere überlagert: der Verlust der Erlaubnis.
Die Tätigkeit als Immobilienmakler setzt eine Erlaubnis nach § 34c GewO voraus, die die Zuverlässigkeit des Antragstellers erfordert. Erhebliche Steuerrückstände und eine Verurteilung wegen Steuerhinterziehung begründen regelmäßig Zweifel an dieser Zuverlässigkeit – mit der Folge des Widerrufs. Die Gewerbebehörde entscheidet darüber eigenständig und nicht gebunden an den Ausgang des Strafverfahrens. Hinzu kommen die allgemeine Gewerbeuntersagung nach § 35 GewO, der Ausschluss von Aufträgen der öffentlichen Hand sowie bei einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr der Verlust der Geschäftsführerfähigkeit nach § 6 Abs. 2 GmbHG.
Nicht zu unterschätzen ist schließlich der Reputationsschaden. Das Maklergeschäft beruht auf Vertrauen und Empfehlung; wird ein Ermittlungsverfahren im lokalen Markt bekannt, wirkt sich das unmittelbar auf Akquise und Bestandskunden aus.
Verteidigungsstrategien: Wo erfahrene Verteidigung ansetzt
Der wichtigste Ansatz betrifft die Höhe. Die Prüfung arbeitet zunächst mit den aus Kaufverträgen ableitbaren Bruttoprovisionen. Zu berücksichtigen sind jedoch die abzuführende Umsatzsteuer, Provisionsanteile an Gemeinschaftsmakler und Tippgeber, Stornierungen und Rückabwicklungen, Nachlässe, nicht realisierte Forderungen sowie sämtliche Betriebsausgaben – Büro, Personal, Fahrzeuge, Portalgebühren, Exposé- und Fotokosten, Werbung, Versicherungen. Der steuerpflichtige Gewinn liegt regelmäßig weit unterhalb der Summe der beurkundeten Provisionen.
Der zweite Ansatz betrifft Zahlungen an Dritte. Werden Tippgeberprovisionen mangels Empfängerbenennung nicht anerkannt, ist streng zu trennen: § 160 AO ist eine Vorschrift des Besteuerungsverfahrens mit Sicherungscharakter. Sie lässt sich nicht unbesehen ins Strafverfahren übertragen. Steht fest, dass die Zahlung tatsächlich geleistet wurde und eine Gegenleistung vorlag, ist der Aufwand strafrechtlich gewinnmindernd zu berücksichtigen, weil dort der Zweifelssatz gilt.
Der dritte Ansatz betrifft den Zuflusszeitpunkt. Gerade bei gestreckten Abwicklungen, Ratenzahlungen, Treuhandabreden und bei erst nach Beurkundung fällig werdenden Provisionen ist die periodengerechte Zuordnung fehleranfällig. Nicht selten handelt es sich nicht um eine Verkürzung, sondern um eine zeitliche Verschiebung – ein Umstand, der sich jedenfalls erheblich auf die Strafzumessung auswirkt.
Der vierte Ansatz betrifft den Vorsatz. Der Leistungsort bei grundstücksbezogenen Vermittlungen, die Abgrenzung steuerfreier Finanzierungsvermittlung und die daraus folgende Vorsteueraufteilung sowie die Behandlung von Reservierungs- und Beratungsentgelten gehören zu den schwierigeren Fragen des Steuerrechts. Wer sich auf seinen Steuerberater verlassen hat, Verbandsmuster verwendete und frühere Prüfungen unbeanstandet überstand, handelt allenfalls leichtfertig.
Hinzu kommen die Prüfung der Verjährung für jeden Veranlagungs- und Voranmeldungszeitraum, die Kontrolle der Durchsuchungs- und Beschlagnahmebeschlüsse auf Verwertungsverbote, die kritische Prüfung von Schätzungen und Hochrechnungen – etwa aus Inseratszahlen oder Abschlussquoten –, die Beschränkung des Verfahrensstoffes nach den §§ 154, 154a StPO und die frühzeitige Verhandlung mit Bußgeld- und Strafsachenstelle oder Staatsanwaltschaft mit dem Ziel einer Einstellung nach § 170 Abs. 2 StPO, § 398 AO oder § 153a StPO.
Von besonderer Bedeutung ist die Verzahnung der Verfahren. Eine tatsächliche Verständigung über die Besteuerungsgrundlagen kann das Strafverfahren entlasten, darf aber nie ohne strafrechtliche Begleitung geschlossen werden – und sie wirkt unmittelbar in das Erlaubnisverfahren nach § 34c GewO hinein. Jede Weichenstellung im Strafverfahren muss deshalb von Anfang an auch unter gewerberechtlichen Gesichtspunkten getroffen werden, weil der Erhalt der Erlaubnis über die berufliche Existenz entscheidet.
Erkennt der Makler selbst Fehler, ist sorgfältig zwischen der Berichtigungspflicht nach § 153 AO und der Selbstanzeige nach § 371 AO zu unterscheiden. Letztere setzt die vollständige Nacherklärung aller unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart für mindestens zehn Jahre voraus, scheitert an jedem Sperrgrund des § 371 Abs. 2 AO und führt ab 25.000 Euro je Tat nur gegen Zahlung eines Zuschlags nach § 398a AO zur Straffreiheit. Die falsche Wahl wirkt wie ein Geständnis.
Rechtsanwalt Andreas Junge – bundesweite Verteidigung im Steuerstrafrecht
Rechtsanwalt Andreas Junge ist Fachanwalt für Strafrecht. Diesen Titel erhält nur, wer gegenüber der Rechtsanwaltskammer besondere theoretische Kenntnisse und eine erhebliche Zahl persönlich bearbeiteter Strafverfahren nachweist und sich fortlaufend spezialisiert fortbildet. Er verteidigt bundesweit Immobilienmaklerinnen und -makler, Inhaber und Geschäftsführer von Maklerunternehmen, Bauträger, Projektentwickler und Hausverwaltungen gegen den Vorwurf der Steuerhinterziehung und begleitender Vorwürfe.
Kennzeichnend für seine Arbeitsweise ist ein früher, aktiver und akribisch vorbereiteter Verteidigungsansatz. Bereits im Ermittlungsverfahren nimmt er umfassend Akteneinsicht, rechnet die zugrunde gelegten Provisionen und Mehrergebnisse im Detail nach, setzt Betriebsausgaben und Weiterleitungen durch, prüft Zuflusszeitpunkte und hinterfragt Schätzungen. Dabei sucht er frühzeitig das sachliche Gespräch mit Betriebsprüfung, Bußgeld- und Strafsachenstelle und Staatsanwaltschaft – zu einem Zeitpunkt, zu dem der Verfahrensausgang noch offen und damit gestaltbar ist. Stets behält er die gewerberechtliche Ebene im Blick, weil der Erhalt der Erlaubnis nach § 34c GewO regelmäßig schwerer wiegt als das Strafmaß.
Rechtsanwalt Andreas Junge verteidigt in diesem Bereich seit Jahren bundesweit mit großem Erfolg; eine Vielzahl der von ihm betreuten Verfahren konnte ohne Anklageerhebung, durch Einstellung oder mit einer bewährungsfähigen Lösung beendet werden. Eine Garantie für den Ausgang künftiger Verfahren lässt sich daraus, wie stets im Strafrecht, nicht ableiten, da jeder Fall eigenständig zu bewerten ist. Mandantinnen und Mandanten schätzen die Verbindung aus fachlicher Tiefe, absoluter Diskretion und einer klaren, verständlichen Kommunikation.
Handeln Sie sofort – der Zeitpunkt entscheidet
In diesen Verfahren fällt die Vorentscheidung oft schon während der Betriebsprüfung. Wenn ein Prüfer erhebliche Mehrergebnisse ankündigt, ein Auskunftsersuchen zu einzelnen Vermittlungen eingegangen ist, die Abgabe an die Straf- und Bußgeldsachenstelle im Raum steht, die Gewerbebehörde Fragen zur Zuverlässigkeit stellt oder Sie eine Vorladung erhalten haben, sollten Sie keine Zeit verlieren.
Machen Sie von Ihrem Schweigerecht Gebrauch, unterschreiben Sie keine Prüfungsfeststellungen und schließen Sie keine tatsächliche Verständigung ohne strafrechtliche Begleitung – und nehmen Sie umgehend Kontakt zu Rechtsanwalt Andreas Junge, Fachanwalt für Strafrecht, auf. In einem vertraulichen Erstgespräch werden Ihre Situation eingeschätzt, das Risiko für Erlaubnis, Unternehmen und persönliche Haftung bewertet und eine konkrete Verteidigungsstrategie entwickelt – bundesweit, diskret und mit der Erfahrung aus zahlreichen erfolgreich beendeten Verfahren.